9月24日，北京市商品住房销售制度正式迎来重大变革。为贯彻落实国家部委关于完善商品住房销售制度的系列政策，加快构建房地产发展新模式，市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心四部门联合印发《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月24日起施行。《实施意见》围绕预售管理、现房销售、资金监管、信贷政策、土地供应及市场秩序等六方面推出具体措施，标志着北京商品房销售全面进入“保交付、强监管”的新阶段。
预售门槛大幅提高，在途项目平稳过渡
《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目（以下简称“新项目”），需全面严格实施预售管理要求：单体建筑应完成主体结构封顶，并出具建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目预售资金将实行全额、全过程监管，直至项目联合验收后方可解除。
针对政策执行前的在途项目，北京实行分类施策。2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，按原政策执行；已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新项目执行，若各区政府评估能按时交付，在加强资金监管并报市级备案后，2027年底前仍可按原条件申请预售；已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。
优先现房销售，定金不超总房款1%
在现房销售方面，《实施意见》规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。开发企业在房屋首次登记后，可向区住建部门申请现房销售备案，且所售房屋及土地须无抵押、查封等情形。现房销售过程中，企业取得施工许可证后可与购房人签订定金合同，定金一般不超过总房价款1%；若企业违约不能按期交房，购房人有权解除合同。
推行主办银行制度，完善商品住房信贷管理
为强化资金全链条监管，《实施意见》明确推行主办银行制度。2026年8月28日后签订开发贷合同的项目，由提供开发贷的银行或银团牵头行担任主办银行。开发企业须在主办银行开立资金账户，将开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入管理；市住房资金管理中心也在该行开立监管账户，专项存放预售资金和现房定金。
开发贷方面，北京将加大对现房销售和“好房子”项目的支持力度，贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应全部用于项目建设。
土地款可两年付清，市场秩序更规范
土地供应端也迎来优化。《实施意见》支持带规划方案出让、“拿地即开工”，推动周边市政配套同步交付，入市用地须达到“七通一平”。同时，为缓解房地产开发企业资金压力，《实施意见》明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
此外，《实施意见》强调规范房地产市场秩序，将加大监管力度，实行项目开发公司制，健全工程质量保障体系，压实各方主体责任，加强从规划设计到交付使用的全过程管理，统筹推进“好房子”建设，切实维护购房人合法权益。
此次《实施意见》的出台，被视为北京房地产发展模式转型的关键一步。随着预售门槛提高、现房销售提速、资金监管全覆盖，购房人资金安全将得到更强保障，而房企“高周转”模式则进一步被压缩，行业向“重品质、重交付”的新模式加速迈进。
文/北京青年报记者 李桁
编辑/胡克青
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